Alle società immobiliari e alla gestione e disciplina fiscale e contabile degli immobili è dedicata la nota operativa n. 16/2018 dell’Accademia Romana di Ragioneria. La nota operativa descrive i vari aspetti riguardanti la disciplina civilistica e fiscale e la corretta gestione delle società immobiliari. La peculiarità di queste società immobiliari è che la definizione delle stesse non è contemplata né dal Codice civile né dalla normativa fiscale, però nella pratica esse sono società che dispongono di un patrimonio immobiliare e svolgono prevalentemente attività inerenti la gestione o la compravendita di beni immobili.
Con la nota operativa n. 16/2018, l’Accademia Romana di Ragioneria analizza i vari aspetti riguardanti la disciplina civilistica e fiscale e la corretta gestione delle società immobiliari atteso che delle stesse non è contemplata – né dal Codice civile né dalla normativa fiscale – un’esatta definizione.
Aspetti giuridici
Le società immobiliari svolgono attività inerenti la gestione o la compravendita di beni immobili e possono essere distinte in:
– Immobiliari di compravendita, cioè quelle che si occupano prevalentemente di acquisto e vendita di immobili;
– Immobiliari di gestione: quelle che svolgono prevalentemente l’attività di locazione di immobili (terreni o fabbricati);
– Immobiliari di costruzione: quelle che hanno per oggetto esclusivo o prevalente la costruzione di fabbricati.
Aspetti contabili-fiscali
A seconda della tipologia e del possesso degli immobili detenuti dalle imprese, il legislatore fiscale con l’art. 43 TUIR ha classificato gli immobili posseduti dalle stesse chiarendo il concetto di “bene relativo all’impresa”, facendone la seguente distinzione:
– Immobili merce;
– Immobili strumentali;
– Immobili patrimonio.
Il trattamento fiscale degli immobili posseduti da società di capitali sarà diverso a seconda del tipo di immobile, precisamente:
– gli immobili-merce non subiscono alcun procedimento di ammortamento in quanto concorrono alla formazione del reddito imponibile a: costi, ricavi e rimanenze;
– gli immobili strumentali, sia per natura che per destinazione, partecipano alla formazione del reddito d’impresa secondo le risultanze del Conto Economico e, in particolare attraverso i proventi derivanti dallo loro locazione, le plusvalenze derivanti dalla loro vendita ovvero i componenti negativi quali gli ammortamenti, le spese di manutenzione, i canoni leasing, gli interessi passivi e le spese di assicurazioni;
– gli immobili patrimonio, cioè quelli che costituiscono un investimento per l’impresa, sono considerati estranei al normale svolgimento dell’attività, pertanto non concorrono alla formazione del reddito d’impresa sulla base dei costi e ricavi ad essi afferenti, bensì secondo le regole dei redditi fondiari (criterio catastale).La nota operativa si sofferma inoltre sulle manutenzioni ordinarie e sulla deducibilità degli interessi passivi nelle società immobiliari di gestione.
Le imposte indirette
In merito all’imponibilità IVA, le operazioni di cessione di fabbricati sono atti a titolo oneroso che comportano il:
– trasferimento della proprietà;
– la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento di beni di ogni genere.Due sono i casi che possono presentarsi:
– IVA obbligatoria, quando la cessione è effettuata da imprese costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
– IVA su opzione, per le cessioni effettuate da imprese costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione e per le cessioni di alloggi sociali (D.M. 22 aprile 2008), effettuate da qualsiasi impresa.
Nel caso di applicazione ad IVA in via obbligatoria le cessioni sono assoggettate ad IVA con le seguenti aliquote:
– 4%, nel caso di abitazioni non di lusso cedute ad acquirenti con i requisiti prima casa;
– 10%, nel caso di abitazioni non di lusso diverse dalla prima casa;
– 22%, nel caso di “abitazioni di lusso”.
Ogni trasferimento sarà inoltre assoggettato alle imposte di Registro, Ipotecarie e Catastali che, nel caso di imponibilità ad IVA, si applicano in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.
Infine vengono evidenziati i casi in cui l’operazione di cessione è esente da IVA e precisamente:
– per le cessioni effettuate da impresa costruttrice/ristrutturatrice dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
– nel caso di mancato esercizio dell’opzione per l’imponibilità;
– Cessioni effettuate da qualsiasi impresa (diversa da quella costruttrice/ristrutturatrice);
– cessioni aventi ad oggetto alloggi sociali, nel caso sia stato esercitato il diritto di opzione al momento della cessione.
Fonte: IPSOA